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提升房地产发展效率 让房价满足“居有所屋”

2018-12-13 03:06 来源:北京青年报 参与互动 
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  提升房地产发展效率 让房价满足“居有所屋”

  盘和林

  国家统计局近日发布数据显示,2018年前三季度,全国固定资产投资(不含农户)483442亿元,全国房地产开发投资88665亿元,占全国固定资产投资的18%。

  从全国层面来看,房地产行业的高固定投资、高关联、高产业比重以及高GDP贡献,决定了房地产行业目前以及在以后较长一段时间内,在国民经济中将居于较重要地位。

  目前我国房地产行业占GDP比重是6.87%,一般发达国家房地产行业在GDP中的比重大都超过了10%。虽然说在近十年来我国房地占GDP的比重不断上升,但是对比不难发现,不论从绝对值还是从相对值来说,我国房地产行业的发展都是缺乏效率的,但这也同时说明,我国目前房地产总体风险是可控的。

  从地域结构上来看,2018年前三季度31省份“房地产开发投资占GDP比重”排名中,海南省占比达到了34%,高居榜首,安徽省22%次之,重庆市21%排第三,其余一些省份比重都在10-15%之间。之所以出现这样的分化,主要原因有二:一是产业结构的差别,二是宏观经济政策的导向。

  高财政依赖度背后反映出的是产业结构的不合理。海南省作为旅游城市,不仅每年吸引巨大的旅游流量,更是我国国民每年冬季南徙胜地,这样的高投资性使得海南房地产市场不同于国内其他房地产市场:周期交替更加的频繁和明显,经济抗风险能力相对较弱。日前,为减少对房地产的依赖,海南房地产调控力度增大,作为全国对房地产市场依赖程度最高的省份,海南省需要刮骨疗伤以平衡产业结构,稳定经济发展。

  在可预见的未来,房地产开发投资在GDP中所占的比重会进一步提升。一方面,随着租售并举推进,租赁住房市场的开发投资会增加房地产开发投资在GDP中所占的比重;另一方面,对现有城市住房的改造、更新,城市的扩张、规划也会增加房地产的投资建设。

  不过,过多的资本流入房地产市场会导致行业过热,同时也会对其他社会投资产生挤出效应。虽然在宏观经济政策的调控下房价得到了抑制,但是不可否认的是,房价能达到如今的水平,其中少不了资本的推动作用。

  据有关数据显示,2013年-2014年期间,我国房地产在家庭总资产中所占的比重已经达到了50%,对于只有一所房子的家庭来说,即使用积蓄通过分期付款的方式拿到了房子的所有权,但是在剩余房款缴纳完毕之前,其事实上是属于一种未兑付的财富,并且容易导致负的信贷效应。

  目前我国居民的消费杠杆已经达到了40%,这其中房贷就占据了大部分,这无疑会挤出居民其他部门的消费,同时也会产生负的财富效应,这是值得我们高度关注的。

  对于无房族来说,由于未来购房的规划,在消费过程中预算约束必定会降低,同时由于价格的波动,很容易受预期的影响产生替代效应,压缩当期消费而增加未来期的消费,这些约束效应和替代效应的不确定性都会导致经济的波动。对于有房一族,在房贷压力下,确定收入水平上也会挤出其他产品的消费,同时一般来说购房会花费大量的家庭积蓄,会对现期的消费产生流动性约束。

  所以,在依靠房地产来拉动经济发展的同时,需要完善房地产业的发展,提升房地产行业的发展效率,与此同时注重防止行业过热,使房价保持在“居有所屋”的水平,保证国民的居住质量以防止产生负的财富效应和信贷效应。

  (作者系中国财政科学研究院应用经济学博士后)

【编辑:房家梁】
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